Действие происходит в Москве, в первое десятилетие реформ Александра II. Первый акт пьесы — в квартире, где с матерью-вдовой живет молодой человек Егор Дмитриевич Глумов. В ней, по ремарке автора, чистая, хорошо меблированная комната.
В комнату входят, продолжая начатый разговор, Глумов с матерью. Глумов говорит ей: «Я весь в вас — умен, зол и завистлив» и заявляет, что отныне будет делать карьеру через знакомства в свете: «Эпиграммы в сторону! Этот род поэзии, кроме вреда, ничего не приносит автору. Примемся за панегирики!» Теперь Глумов для себя будет вести дневник и в нем писать откровенно, что думает о людях, расположения которых добивается.
Приходят гусар Курчаев, знакомый Глумова, с ним Голутвин, человек, не имеющий занятий. Они собрались издавать журнал и просят у Глумова его эпиграммы или дневник, о котором уже что-то слышали. Глумов отказывает. Курчаев, дальняя родня Глумову через сановника Нила Федосеевича Мамаева, рассказывает Глумову о привычке Мамаева смотреть попусту сдаваемые внаем квартиры и при этом поучать всех и каждого, и за разговором набрасывает на Мамаева карикатуру, приписав «новейший самоучитель». Ее хочет взять Голутвин. Курчаев не дает: «Все-таки дядя». Она остается Глумову. Курчаев сообщает Глумову, что жена Мамаева «влюблена, как кошка» в Глумова. Курчаев и Голутвин уходят.
В последующем разговоре Глумова с матерью выясняется, что Глумов уже подкупил слугу Мамаева, и Мамаев сейчас прибудет смотреть якобы сдаваемую внаем квартиру Глумовых.
Является слуга, за ним сам Мамаев. Мамаев пеняет слуге: зачем тот привез его в жилую квартиру. Глумов объясняет, что, нуждаясь в деньгах, хочет из этой квартиры переехать в большую, и на недоуменные вопросы Мамаева заявляет: «Я глуп». Тот сперва ошарашен, но быстро начинает верить, что перед ним молодой человек, жаждущий советов, поучений и наставлений.
Глумова показывает Мамаеву карикатуру Курчаева. Мамаев уходит. Приходит Манефа, «женщина, занимающаяся гаданием и предсказанием». Глумов принимает ее с деланным почтением, дает пятнадцать рублей, отсылает угощаться чаем и кофе, записывает в дневник расходы: на Манефу и три рубля слуге Мамаева. Внезапно возвращается Курчаев, которому встретившийся по дороге Мамаев не велел показываться на глаза. Курчаев подозревает Глумова в интриганстве и говорит ему об этом. Они ссорятся. Курчаев уходит. «Дядя его прогнал. Первый шаг сделан». Этими словами Глумова заканчивается первое действие комедии.
В доме Мамаева хозяин и Крутицкий — «старик, очень важный господин», сетуют на пагубность реформ и перемен и на свое неумение владеть пером и «современным слогом». У Крутицкого готов труд, написанный стилем, «близким к стилю великого Ломоносова», и Мамаев предлагает дать его Глумову в обработку. Оба уходят. Появляются Мамаева и Глумова. Глумова жалуется на недостаток средств. Мамаева ее подбадривает, суля Глумову свое покровительство. Вошедшему Мамаеву Глумова расписывает восхищение своего сына его умом. Мамаев, уходя, обещает Глумовой дать «не денег, а лучше денег: совет, как распорядиться бюджетом». Мамаевой же Глумова принимается рассказывать о том, как влюблен в нее Глумов. Глумова уходит. Мамаева кокетничает с вошедшим Глумовым.
Приезжает Городулин, «молодой важный господин». Мамаева просит для Глумова место, «разумеется, хорошее», зовет Глумова и оставляет его с Городулиным. Глумов заявляет себя либералом и демонстрирует речистость, восхищающую Городулина, который тут же просит помочь ему приготовить спич. Глумов готов написать.
Городулина сменяет Мамаев, который принимается учить Глумова ухаживать за своей женой. Глумов остается с Мамаевой, объясняется ей в любви и уходит.
На даче Турусиной, «богатой вдовы, барыни из купчих», окруженной приживалками, гадальщицами, странницами, Турусина, только что выехавшая было в город, но приказавшая поворотить экипаж из-за плохой приметы, выговаривает своей спутнице, племяннице Машеньке, за «вольнодумство» и симпатию к Курчаеву. К тому же она получила два анонимных письма, предостерегающих от знакомства с Курчаевым. Машенька отвечает, что она «московская барышня» и спорить не станет, но пусть тогда тетя и подыщет сама ей жениха. Машенька уходит. В гости заходит живущий по соседству Крутицкий. Турусина делится с Крутицким заботами: как подыскать Машеньке хорошего жениха. Крутицкий рекомендует Глумова и уходит. Приезжает Городулин. Как и Крутицкий, он высмеивает пристрастие Турусиной к странникам и приживалкам и сообщает: одна из таких знакомых Турусиной осуждена за мошенничество и отравление богатого купца. С Городулиным повторяется тот же разговор с тем же результатом. Городулин всячески рекомендует Турусиной Глумова. И наконец, взамен Городулина появляется Манефа. Она тут желанная гостья. Ее принимают с почетом и речам ее внимают с трепетом. Она вещает, приживалки поддакивают. Все хором предвещают Глумова как что-то уже почти сверхъестественное. Появлением Глумова с Мамаевым и обещанием Турусиной полюбить его, как родного сына, действие заканчивается.
Глумов приносит Крутицкому «Трактат о вреде реформ вообще» — обработку мыслей Крутицкого. Крутицкий доволен. «Трактат» — острая пародия на ретроградство. Глумов просит Крутицкого быть посаженым отцом на свадьбе и несколько перебирает в угодничестве, что и отмечает Крутицкий по его уходе.
Приходит Клеопатра Львовна Мамаева дополнительно замолвить словечко за Глумова. Взбодрившийся после ухода Глумова старик обрушивает на нее архаические цитаты из любимых с юности трагедий, видя в стареющей Мамаевой чуть не ровесницу. Но куда неприятней для нее оброненное Крутицким известие о сватовстве Глумова к Машеньке по любви. «Что ее кольнуло. Поди вот с бабами. Хуже, чем дивизией командовать», — недоумевает Крутицкий, глядя ей вслед.
Глумов дома записывает в дневник расходы и впечатления и учит мать, уходящую к Турусиной, как задабривать и задаривать ее приживалок. Внезапно является Мамаева. Это необычно, и Глумов настораживается. Последующий разговор с ней то подтверждает, то успокаивает опасения Глумова. Он принимается объясняться Мамаевой в своих чувствах, несколько злоупотребляя красноречием, но та прерывает его вопросом: «Вы женитесь?» Глумов сбивается, пускается в объяснения и, как ему кажется, более или менее успокаивает Мамаеву. Звонок у двери. Глумов уходит.
Пришел Голутвин. Глумов, спрятав Мамаеву в соседней комнате, принимает его. Оказывается, тот, выражаясь современным языком, собрал на Глумова материал и шантажирует его: если Глумов не заплатит, Голутвин напечатает пасквиль. Решительным тоном отказывая Голутвину, Глумов на деле колеблется, не желая неприятностей ввиду выгодной женитьбы на Машеньке. Голутвин лезет в соседнюю комнату, допытывается, кто там. Глумов еле выпроваживает его, но затем решает догнать и все-таки заплатить. В комнату входит Мамаева, замечает дневник, читает о себе самой что-то, что приводит ее в ярость, и уносит.
Сперва Глумову кажется, что он «все уладил». Но убедившись, что дневник взят, он приходит в отчаяние, бранит себя: «Глупую злобу тешил. Вот и предоставил публике «Записки подлеца» им самим написанные».
На даче, где собралось все общество, Курчаев, беседуя с Машенькой о невиданных добродетелях и успехах Глумова, говорит: «Еще с кем-нибудь другим я бы поспорил, а перед добродетельным человеком я пас никогда этим не занимался». Между добродетельными беседами с будущей женой и тещей Глумов договаривается с Городулиным «отделать хорошенько» трактат Крутицкого под подписью Городулина и убеждает Мамаеву, что женится по расчету. Слуга приносит переданный кем-то пакет. В нем напечатанная статья «Как выходят в люди» с портретом Глумова и пропавший дневник. Мамаев читает записи вслух, справки о расходах на приживалок «за то, что видели меня во сне», острые характеристики Крутицкого, Манефы, Турусиной. Появляется Глумов. Ему отдают дневник и предлагают «удалиться незаметно». Но Глумову уже терять нечего. «Почему же незаметно», — отвечает он и принимается обличать присутствующих уже устно. Суть обличений: в напечатанной статье нет ничего для них нового. Не настолько на самом деле глупы Крутицкий и Мамаев, чтоб и впрямь не чувствовать фальши в угодничестве Глумова: просто оно им удобно и приятно. То же и с Мамаевой, и с Городулиным. Но и та и другой неожиданно останавливают глумовское красноречие, начиная сразу же с ним соглашаться. Глумов уходит. После паузы все сходятся на том, что, спустя время, надо опять его «приласкать». «А уж это я беру на себя» — финальная реплика Мамаевой.