Действие происходит в Москве. Мать главного героя, тридцатисемилетнего инженера Виктора Дмитриева, Ксения Федоровна тяжело заболела, у нее рак, однако сама она считает, что у нее язвенная болезнь. После операции ее отправляют домой. Исход ясен, однако она одна полагает, что дело идет на поправку. Сразу после ее выписки из больницы жена Дмитриева Лена, переводчица с английского, решает срочно съезжаться со свекровью, чтобы не лишиться хорошей комнаты на Профсоюзной улице. Нужен обмен, у нее даже есть на примете один вариант.
Было время, когда мать Дмитриева действительно хотела жить с ним и с внучкой Наташей, но с тех пор их отношения с Леной стали очень напряженными и об этом не могло быть речи. Теперь же Лена сама говорит мужу о необходимости обмена. Дмитриев возмущен – в такой момент предлагать это матери, которая может догадаться, в чем дело. Тем не менее он постепенно уступает жене: она ведь хлопочет о семье, о будущем дочери Наташи. К тому же, поразмыслив, Дмитриев начинает успокаивать себя: может быть, с болезнью матери не все так бесповоротно, а значит, то, что они съедутся, будет только благом для нее, для ее самочувствия – ведь свершится ее мечта. Так что Лена, делает вывод Дмитриев, по-женски мудра, и зря он на нее сразу набросился.
Теперь он тоже нацелен на обмен, хотя и утверждает, что ему лично ничего не надо. На службе он из-за болезни матери отказывается от командировки. Ему нужны деньги, так как много ушло на врача, Дмитриев ломает голову, у кого одолжить. Но, похоже, день для него складывается удачный: деньги предлагает со свойственной ей чуткостью сотрудница Таня, его бывшая любовница. Несколько лет назад они были близки, в результате у Тани распался брак, она осталась одна с сыном и продолжает любить Дмитриева, хотя понимает, что эта любовь безнадежна. В свою очередь Дмитриев думает, что Таня была бы ему лучшей женой, чем Лена. Таня по его просьбе сводит Дмитриева с сослуживцем, имеющим опыт в обменных делах, который ничего конкретного не сообщает, но дает телефон маклера. После работы Дмитриев с Таней берут такси и едут к ней домой за деньгами. Таня счастлива возможности побыть с Дмитриевым наедине, чем-то помочь ему. Дмитриеву искренне жаль ее, может быть, он бы и задержался у нее дольше, но ему нужно торопиться на дачу к матери, в Павлиново.
С этой дачей, принадлежащей кооперативу “Красный партизан”, связаны у Дмитриева теплые детские воспоминания. Дом строил его отец, инженер-путеец, всю жизнь мечтавший оставить эту работу, чтобы заняться сочинением юмористических рассказов. Человек неплохой, он не был удачливым и рано умер. Дмитриев помнит его отрывочно. Лучше он помнит своего деда, юриста, старого революционера, вернувшегося в Москву после долгого отсутствия и жившего некоторое время на даче, пока ему не дали комнату. Он ничего не понимал в современной жизни. С любопытством взирал и на Лукьяновых, родителей жены Дмитриева, которые тогда тоже гостили в Павлинове летом. Однажды на прогулке дед, имея в виду именно Лукьяновых, сказал, что не надо никого презирать. Эти слова, явно обращенные к матери Дмитриева, часто проявлявшей нетерпимость, да и к нему самому, хорошо запомнились внуку.
Лукьяновы отличались от Дмитриевых приспособленностью к жизни, умением ловко устроить любые дела, будь то ремонт дачи или устройство внучки в элитарную английскую школу. Они – из породы “умеющих жить”. То, что Дмитриевым казалось неодолимым, Лукьяновыми решалось быстро и просто, только им одним ведомыми путями. Это было завидное свойство, однако такая практичность вызывала у Дмитриевых, особенно у его матери Ксении Федоровны, привыкшей бескорыстно помогать другим, женщины с твердыми нравственными принципами, и сестры Лоры, высокомерную усмешку. Для них Лукьяновы – мещане, пекущиеся только о личном благополучии и лишенные высоких интересов. В их семье даже появилось словцо “олукьяниться”. Им свойственен своего рода душевный изъян, проявляющийся в бестактности по отношению к другим. Так, например, Лена перевесила портрет отца Дмитриева из средней комнаты в проходную – только потому, что ей понадобился гвоздь для настенных часов. Или забрала все лучшие чашки Лоры и Ксении Федоровны.
Дмитриев любит Лену и всегда защищал ее от нападок сестры и матери, но он и ругался с ней из-за них. Он хорошо знает силу Лены, “которая вгрызалась в свои желания, как бульдог. Такая миловидная женщина-бульдог с короткой стрижкой соломенного цвета и всегда приятно загорелым, слегка смуглым лицом. Она не отпускала до тех пор, пока желания – прямо у нее в зубах – не превращались в плоть”. Одно время она толкала Дмитриева к защите диссертации, но он не осилил, не смог, отказался, и Лена в конце концов оставила его в покое.
Дмитриев чувствует, что родные осуждают его, что считают его “олукьянившимся”, а потому отрезанным ломтем. Особенно это стало заметно после истории с родственником и бывшим товарищем Левкой Бубриком. Бубрик вернулся в Москву из Башкирии, куда распределился после института, и долгое время оставался без работы. Он присмотрел себе место в Институте нефтяной и газовой аппаратуры и очень хотел туда устроиться. По просьбе Лены, жалевшей Левку и его жену, хлопотал по этому делу ее отец Иван Васильевич. Однако вместо Бубрика на этом месте оказался Дмитриев, потому что оно было лучше его прежней работы. Все сделалось опять же под мудрым руководством Лены, но, разумеется, с согласия самого Дмитриева. Был скандал. Однако Лена, защищая мужа от его принципиальных и высоконравственных родственников, взяла всю вину на себя.
Разговор об обмене, который начинает с сестрой Лорой приехавший на дачу Дмитриев, вызывает у той изумление и резкое неприятие, несмотря на все разумные доводы Дмитриева. Лора уверена, что матери не может быть хорошо рядом с Леной, даже если та будет на первых порах очень стараться. Слишком разные они люди. Ксении Федоровне как раз накануне приезда сына было нехорошо, потом ей становится лучше, и Дмитриев, не откладывая, приступает к решающему разговору. Да, говорит мать, раньше хотела жить вместе с ним, но теперь – нет. Обмен произошел, и давно, говорит она, имея в виду нравственную капитуляцию Дмитриева.
Ночуя на даче, Дмитриев видит свой давний акварельный рисунок на стене. Когда-то он увлекался живописью, не расставался с альбомом. Но, провалившись на экзамене, с горя бросился в другой, первый попавшийся институт. После окончания он не стал искать романтики, как другие, никуда не поехал, остался в Москве. Тогда уже были Лена с дочерью, и жена сказала: куда ему от них? Он опоздал. Его поезд ушел.
Утром Дмитриев уезжает, оставив Лоре деньги. Через два дня звонит мать и говорит, что согласна съезжаться. Когда наконец слаживается с обменом, Ксении Федоровне становится даже лучше. Однако вскоре болезнь вновь обостряется. После смерти матери у Дмитриева происходит гипертонический криз. Он сразу сдал, посерел, постарел. А дмитриевскую дачу в Павлинове позже снесли, как и другие, и построили там стадион “Буревестник” и гостиницу для спортсменов.